Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi

Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerini son 18 yılda 31 metrekare düşürdü. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi. 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare arttı. Müstakil evlerin büyüklüğü 169’dan 212 metrekareye çıktı.

Apartman Daireleri Küçülürken Müstakil Evler Büyüyor

Son yıllarda konuta erişimin zorlaşması, tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesine neden oldu. Bu durum, müstakil yapılara olan talebi artırdı. Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma, yükselen maliyetler ve hanelerde daha az kişinin yaşamaya başlamasıyla daire metrekarelerinin daha da küçülebileceği öngörüsünde bulundu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti.

Büyükduman, “Ancak son üç yılda daire büyüklüğündeki değişimi hane halkının küçülmesiyle açıklamak pek mümkün değil. Çünkü konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiş görünüyor” dedi. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğuna işaret eden Büyükduman, ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96’ya gerilediğini vurguladı.

Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler

Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağladı. Birincisi sosyolojik süreçtir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı 3,1 kişiye düşerken, bu durum Avrupa’da 1,8 olarak belirlenmiştir. İkincisi ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları karşısında daire büyüklüklerini küçültmektedir.

Büyükduman, “Diyelim ki 120 metrekare bir daire 6 milyona mal oluyor. Bunu 6 milyona satmakta zorlanırsanız, 100 metrekareye düşürüp 5 milyona ya da 80’e düşürüp 4 milyona satarsınız” şeklinde açıklama yaptı. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de pazar koşullarıyla daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden oldu.

Müteahhitlerin Talepleri Değişiyor

Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini ifade etti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’unun 1 + 1, yüzde 40’ının 2 + 1, yüzde 25’inin 3 + 1, yüzde 5’inin de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluştuğunu belirtti. Müteahhitlerden gelen talepler de bu yöndedir.

Ekonomik şartlarla alım gücünün zayıflaması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmıştır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi artırmaktadır. Fiyat farkları da önemli bir faktördür. Örneğin, 1 + 1 bir daire ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daire 9-10 milyon TL, 3 + 1 daire ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir.